Основания возникновения права собственности на недвижимость

Информационная статья на тему: "Основания возникновения права собственности на недвижимость" с полным объяснением материала. Если в процессе прочтения возникли вопросы, то вы всегда можете задать их дежурному юристу.

Тонкости возникновения права собственности на недвижимость

Совершая сделки с квартирами, домами и другими объектами, важно помнить о том, что момент возникновения права собственности на недвижимое имущество наступает не при подписании соответствующего договора. Обычно для этого требуется определенное время.

Для чего это необходимо

Если рассматривать этот вопрос в интересах большинства граждан стран, то определение даты играет важную роль в плане налогообложения.

Например, человек, полагая, что право собственности возникает в момент заключения договора купли-продажи недвижимости, продает свою квартиру, не дождавшись истечения срока, на протяжении которого владелец имущества обязан в случае его повторной реализации выплачивать налоги государству.

Иными словами, не зная точную дату, когда возникает рассматриваемое право, гражданин вынужден будет понести серьезные расходы в виде подоходного налога.

Разбираясь в этом вопросе, нельзя не упомянуть, что имущество передается не только в рамках его купли-продажи, но и посредством:

  • мены;
  • дарения;
  • наследства;
  • ипотеки и другими способами.

Каждый из этих методов необходимо рассмотреть отдельно, так как они имеют определенные нюансы, которые следует учитывать.

Про генеральную доверенность на имущество читайте тут.

Договор купли-продажи

Покупка является наиболее распространенным случаем перехода прав на недвижимое имущество. Подобные сделки совершаются при:

  • продаже квартир или домов;
  • участии в долевом строительстве;
  • реализации земельных участков.

Документом, который регламентирует такие правоотношения, является договор купли-продажи, заключаемый между всеми сторонами сделки. Он, согласно действующему законодательству, подлежит обязательной государственной регистрации в соответствующих органах по месту расположения продаваемого объекта.

При этом право собственности не возникает в момент заключения договора. Переход осуществляется только после того, как сделка будет зарегистрирована должным образом. Между двумя этими событиями может пройти много времени.

Иными словами, законными собственником приобретаемого объекта недвижимости человек становится только после того, как завершена процедура госрегистрации сделки. В результате гражданин получает возможность осуществлять любые сделки с этим имуществом, которые не противоречат действующему законодательству: дарить, менять, продавать и другое.

Сразу после подписания договора будущий собственник может уже распоряжаться недвижимостью определенным образом. Подобные обстоятельства наступают в случаях, если стороны договорились об этом.

Однако не следует путать данную ситуацию с переходом прав. Собственник, как уже отмечалось, становится полноправным владельцем объекта только после государственной регистрации сделки, о чем прямо указано в статье 223 ГК РФ. Последняя, в свою очередь, осуществляется при условии предоставления соответствующего пакета документом предыдущим владельцем.

Нередко при заключении ипотечного договора заемщик в целях получения необходимой суммы ссужает банку свою недвижимость. Последняя выступает в качестве залога для обеспечения выплат по долгу. В результате получается, что заемщик передал права на данный объект финансовой организации, не переставая при этом пользоваться собственностью.

Согласно действующему законодательству, между сторонами ипотечного договора возникают следующие обстоятельства:

  1. Залоговое имущество передается во владение организации, ссудившей определенную сумму. Соответственно, она приобретает права на пользование данным объектом.
  2. Объект недвижимости, пока длится действие ипотечного договора, должен сохранить свои изначальные характеристики.
  3. Если это прямо предусмотрено в заключенном соглашении, реальный собственник имущества имеет право извлекать дополнительную выгоду из заложенного объекта (сдавать в аренду и так далее).
  4. Владелец сохраняет свои обязанности по содержанию залогового имущества (оплата коммунальных услуг и другое).

Важно понимать, что право собственности на недвижимость не прекращается в случае передачи ее в залог. При этом владелец имущества не может распоряжаться им в полной мере.

То есть, ему запрещено осуществлять продажу залога, передавать его, дарить и выполнять иные операции, если не получено письменное разрешение залогодержателя.

Аналогичная ситуация возникает с момента заключения ипотечного договора, предметом которого является вновь приобретаемое имущество. То есть, покупая, например, квартиру в рамках подобного соглашения, гражданин не является ее собственником в полной мере, как это отражено в законе.

Все ограничения снимаются только после того, как была полностью погашена задолженность. Соответственно, примерно в тот же срок может возникнуть право собственности на ипотечное жилье.

Наследство

При наследовании имущества право на него возникает после того, как было открыто наследственное дело. Однако недвижимость в любом случае подлежит государственной регистрации. Только после свершения данной операции собственник имеет право продавать квартиру и иное наследство.

Иными словами, сделки с наследуемой недвижимостью можно совершать после того, как получено соответствующее удостоверение из органов госрегистрации. Права на такие объекты официально возникают после внесения записи в госреестр.

Следует отметить, что каждому наследнику предоставляется возможность осуществить регистрацию своей доли вне зависимости от действий других лиц, претендующих на наследуемый объект.

Договор дарения

Как и другие сделки, совершаемые с недвижимостью, договор дарения должен быть оформлен надлежащим образом и зарегистрирован в госорганах. После того как проводится последняя процедура, переход прав считается завершенным.

То есть, даритель теряет возможности по управлению переданного объекта и не может продавать его, менять, передавать и выполнять иные действия.

При заключении договора дарения следует помнить о том, что в случаях, когда правом владения конкретным объектом обладают несколько лиц, каждое из них должно в письменном виде дать свое согласие на совершение такой сделки. В ином случае госорганы не выдадут свидетельство о регистрации прав.

Иные объекты

Все объекты недвижимости подлежат государственной регистрации. Это в равной мере относится к:

  • гаражам;
  • самовольно построенным объектам;
  • объектам незавершенного строительства.

Госрегистрация прав позволяет в будущем избежать возникновения претензий со стороны государства, организаций и частных лиц. Например, госорган планирует проложить участок новой автомагистрали через гаражный кооператив.

В случае, если собственник одного из гаражей не зарегистрировал его должным образом, то, с точки зрения законодательства, такой объект признается самовольно построенным и, соответственно, подлежит сносу.

Заключение

Подводя итог, можно сказать следующее: моментом перехода прав на имущество считается дата, на которую приходится внесение соответствующих изменений в госреестр недвижимости. Госрегистрация сделок проводится в течение 10 дней после подачи необходимого пакета документов.

Срок действия документа, получаемого после завершения данной процедуры, не ограничен. Это правило распространяется на все сделки, совершаемые с недвижимостью.

Глава 14. Приобретение права собственности (ст.ст. 218 — 234)

Глава 14. Приобретение права собственности

Читайте так же:  Опосредованное технологическое присоединение к электрическим сетям
>
Основания приобретения права собственности
Содержание
Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ)

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Основания возникновения права собственности на недвижимость

Основания возникновения права собственности являются те юридические факты, с которыми закон связывает возникновение этого права. Для приобретения права собственности необходимо существование вещи (имущества), которая может быть собственностью данного лица, выражение его воли иметь в собственности эту вещь и другие предусмотренные законом обстоятельства (ст. 218 ГК РФ).

Способы возникновения права собственности принято разделять на первоначальные и производные.

Первоначальные способы характеризуются тем, что право собственности возникает (устанавливается) либо впервые, либо независимо от воли прежнего собственника. К ним относятся следующие основания:

1. Приобретение права собственности на вновь созданную вещь. Вновь создаваемое недвижимое имущество (ст. 219 ГК РФ).

2. Приобретение права собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате использования имущества.

3. Приобретение права собственности в результате переработки

если иное не предусмотрено договором, право собственности на новую движимую вещь приобретается собственником материалов;
если стоимость переработки вещи значительно превышает стоимость материалов, то собственником является переработчик, если он действовал добросовестно и осуществлял эту работу для себя (ст. 220 ГК РФ).
4. Обращение в собственность общедоступных для сбора вещей (сбор ягод, лов рыбы и др.) (ст. 221 ГК РФ).

5. Приобретение права собственности на бесхозяйное имущество (вещи, от которых собственник отказался, находка, безнадзорные животные, клад) (ст. 225 – 235 ГК РФ).

6. Приобретение права собственности в результате приобретательной давности: если лицо не является собственником, но добросовестно, открыто и непрерывно владеет имуществом как своим (недвижимым – в течение 15 лет, иным – в течение 5 лет). До истечения указанных сроков это лицо пользуется защитой своего владения от всех иных лиц (ст. 231 ГК РФ).

7. Приобретение права собственности на самовольную постройку может быть признано судом, если участок в установленном порядке будет предоставлен под возведенную постройку (ст. 222 ГК РФ).

Производными признаются основания, связанные с переходом вещи (имущества) из собственности одного субъекта к другому, на основе правопреемства или волеизъявления предшествующего собственника, являясь результатом договора, односторонней сделкой.

К ним относятся следующие основания:

Приобретение права собственности по договору купли-продажи, мены, дарения или в результате иной сделки об отчуждении имущества.
Приобретение права собственности на имущество юридического лица при его реорганизации.
Наследование по завещанию или закону1.
Приобретение права собственности членом жилищного, гаражного или иного потребительского кооператива на соответствующее помещение после внесения всей суммы паевого взноса.
4.3. Прекращение права собственности

Основания прекращения права собственности можно разделить на следующие виды (ст. 235 ГК РФ):

1) прекращение права собственности по воле собственника путем передачи этого права другим лицам (по договорам купли-продажи, поставки, дарения и др.) либо путем отказа от права собственности. До приобретения права собственности на вещь, от которой отказался ее прежний владелец, другим лицом права и обязанности первоначального собственника не прекращаются. Это означает возможность не только возврата данной вещи прежнему собственнику (поскольку он и так не утратил на нее своего права), но и возложения на него ответственности, например, за причиненный данной вещью вред (если выброшенная собственником вещь обладала какими-либо вредоносными свойствами, например, старый холодильник, машина);

2) прекращение права собственности в результате событий: смерти собственника, гибели или уничтожения имущества вследствие стихийных бедствий, пожаров, аварий и других непредвиденных обстоятельств;

В случае гибели вещи подразумевается, что это произошло при отсутствии чьей-либо вины, в силу случайных причин или действия непреодолимой силы, за результаты которых никто, как правило, не отвечает. Тогда риск утраты имущества по общему правилу лежит на самом собственнике. Если же вещь уничтожена по вине иных (третьих) лиц, они несут перед собственником имущественную ответственность за причинение вреда;

3) прекращение права собственности вследствие принудительного изъятия у собственника имущества производится по конкретным основаниям, которые предусмотрены законодательством. При этом перечень таких случаев сформулирован исчерпывающим образом, не допускающим его расширения даже иным законом. В этом состоит одна из важных гарантий прав собственника. Конкретные основания изъятия имущества у собственника помимо его воли и в этих случаях должны быть прямо предусмотрены законом.

Изъятие имущества у собственника в названных случаях по общему правилу производится на возмездных основаниях, т. е. с компенсацией собственнику стоимости изымаемой вещи (вещей). Сюда относятся:

отчуждение имущества, которое не может принадлежать данному лицу в силу запрета, имеющегося в законе;

отчуждение недвижимости в связи с изъятием земельного участка;

выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей;

выкуп домашних животных при ненадлежащем обращении с ними;

выплата компенсации участнику долевой собственности взамен причитающейся ему части общего имущества при ее несоразмерности выделяемой доле;

приобретение права собственности на недвижимость по решению суда в случаях невозможности сноса здания иди сооружения, находящихся на чужом земельном участке;

выкуп земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с решением суда;

изъятие у собственника земельного участка, используемого им с грубым нарушением им предписаний законодательства;

продажа с публичных торгов по решению суда бесхозяйственно содержимого жилого помещения;

национализация имущества собственников в силу принятия специального закона.

Закон допускает безвозмездное изъятие у собственника принадлежащего ему имущества помимо его воли, при обращении взыскания на имущество собственника по его обязательствам путем конфискации имущества.

[1]

Особый случай прекращения права собственности представляет собой приватизация государственного и муниципального имущества. Она распространяется только на имущество, находящееся в государственной и муниципальной собственности, т. е. предназначена лишь для публичных, а не частных собственников, и уже в силу этого не может рассматриваться в качестве общего основания прекращения права собственности. Вместе с тем она всегда становится основанием возникновения права частной собственности (граждан и юридических лиц). Наконец, она может производиться только в порядке, предусмотренном законами о приватизации, а не общим гражданским законодательством.

Проблемы возникновения права собственности на недвижимость на основании приобретательной давности

Развитие института приобретательной давности. Нормы о приобретательной давности. Срок приобретательной давности для недвижимости. Момент возникновения права собственности на недвижимость. Добросовестное владение имуществом.

Рубрика Государство и право
Вид реферат
Язык русский
Дата добавления 25.09.2006
Размер файла 12,3 K
Читайте так же:  Стоимость межевания земельного участка во владимирской области

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Проблемы возникновения права собственности на недвижимость на основании приобретательной давности

Развитие института приобретательной давности (давности владения) имеет долгую историю в России. Впервые порядок приобретения права собственности по давности владения был определен в ст. 9 «Псковской судной грамоты»: «А коли будет с кем суд о земли или о воде, а будет на той земли двор, или ниви разстрадни, а стражет и владеет тою землею или водою лет 4 или 5. «

. Однако давность владения, существовавшая в псковском праве, надолго исчезла из правовых норм России вместе с потерей самостоятельности Пскова. Вновь понятие давности владения появилось в ст. 533 Свода законов Российской империи 1832 г. (т. X ч. 1), где было закреплено, что спокойное, бесспорное, непрерывное владение вещью в виде собственности в течение десяти лет превращается в право собственности.

В советский период в гражданском законодательстве институт приобретательной давности закреплен не был, хотя потребность в нем отмечалась многими авторами.

Видео (кликните для воспроизведения).

Положения о приобретательной давности вновь появились в российском законодательстве лишь в Законе от 24 декабря 1990 г. «О собственности в РСФСР», ныне уже утратившем силу в связи с вступлением в силу части первой Гражданского кодекса Российской Федерации. В настоящее время нормы о приобретательной давности содержатся в ст. 234 ГК РФ. Действие данной статьи распространяется на случаи, когда владение имуществом началось до 1 января 1995 года и продолжалось в момент введения в действие части первой ГК РФ (ст. 11 Федерального закона от 30 ноября 1994 г. N 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Следует согласиться с высказанным в литературе мнением, что приобретательная давность является связующим звеном между писанным и неписанным (обычным) правом. «Допустим, ряд граждан передавали друг другу имущество в рамках обычных отношений. И вот последний приобретатель счел необходимым перевести возникшее у него обычное право в право собственности, т.е. право, признаваемое и защищаемое государством. Действующим законодательством предусмотрены такие ситуации, в частности институт приобретательной давности».

Для недвижимости срок приобретательной давности установлен в пятнадцать лет. Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могут быть истребованы по виндикационному иску, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям. Лицо, которое ссылается на давность владения, может присоединить ко времени своего владения время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.

Основные черты приобретательной давности — непрерывное фактическое открытое нетитульное, но добросовестное владение (владелец не знает и не должен знать об отсутствии титула) имуществом как своим собственным. Такому фактическому владельцу предоставляется право на защиту его владения против третьих лиц, не имеющих законных прав на это владение. Добросовестность владения является обязательным условием возникновения права собственности на основании приобретательной давности.

Категория «добросовестности» используется во многих нормативных актах гражданского законодательства. Правильное понимание содержания данной категории имеет большое значение для практики. Пункт 3 статьи 10 ГК РФ устанавливает: если закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

Следует отметить, что ранее, в ГК РСФСР 1964 г., такая презумпция не была закреплена, о ее наличии исследователи делали вывод исходя из анализа гражданского законодательства. Так, Е. Богданов, исходя из содержания ст. 302 ГК РФ и других гражданско-правовых норм, сделал вывод, что «под добросовестностью участников гражданских правоотношений следует понимать субъективную сторону их поведения: они не знают и не могут знать о правах третьих лиц на соответствующее имущество или об иной своей неуправомоченности». Удовлетворение виндикационного иска собственника зависит не от того, что владение было незаконным, а от добросовестности или недобросовестности приобретателя (ст. 302 ГК РФ). Презумпция добросовестности получила законодательное закрепление вначале в п. 3 ст. 6 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г., а затем — в п. 3 ст. 10 ГК РФ. От недобросовестного владельца имущество истребуется всегда, а от добросовестного, хотя и неправомерно владеющего чужой вещью, — лишь в определенных законом случаях (ст. 302 ГК РФ). Таким образом, лицо, неправомерно, но добросовестно завладевшее чужим имуществом, может приобрести на него право собственности.

Впрочем, высказываются и иные мнения. Так, М.Г. Масевич полагает, что ст. 234 ГК РФ позволяет и недобросовестному приобретателю стать собственником, если владение осуществляется им добросовестно. Данная точка зрения представляется достаточно спорной.

Вызывает возражения и другой вывод названного автора. Анализируя специфику приобретения права собственности на недвижимое имущество на основании приобретательной давности, М.Г. Масевич утверждает: «Для приобретения в собственность недвижимого имущества необходима его государственная регистрация, для чего, по-видимому, нужно, чтобы суд предварительно подтвердил добросовестность, открытость и непрерывность владения лицом данным имуществом как своим собственным». Данный вывод представляется не вполне корректным. Презумпция добросовестности установлена законом и потому не нуждается в каком-либо признании или подтверждении. Очевидно, требует судебного подтверждения факт открытого и непрерывного владения соответствующим недвижимым имуществом, однако подтверждения добросовестности владения не требуется. Владелец в данной ситуации считается добросовестным в силу п. 3 ст. 10 ГК РФ. Однако, с другой стороны, опровержение этой презумпции (признание владения недобросовестным) является исключительной прерогативой суда.

В качестве иллюстрации применения норм о приобретательной давности рассмотрим следующее судебное дело. Общество Евангельских Христиан-баптистов (далее — Общество) было образовано в с. Пришиб (ныне г. Ленинск Волгоградской области) в начале XX в. В 20-30-х гг. официально деятельность баптистов была прервана, а в занимаемом ими здании по распоряжению местных властей расположилась школа.

В 1944 г. государство разрешило баптистам возобновить свою деятельность. Однако здание молитвенного дома Обществу не было возвращено, а в 1976 г. у него появился новый владелец — Волгоградский областной совет ДОСААФ (впоследствии — РОСТО). В начале 90-х администрацией Ленинского района и комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области было решено передать здание Обществу. Руководство областного совета ДОСААФ отказалось освободить здание в добровольном порядке. Тогда Общество обратилось в суд с иском об истребовании молитвенного дома из чужого незаконного владения.

Читайте так же:  Уведомление о изменении условий трудового договора образец

Суд, изучив представленные архивные материалы, пришел к выводу о том, что спорное здание до 30-х гг. XX в. принадлежало общине Евангельских Христиан-баптистов и, поскольку никогда не входило в состав государственной собственности, должно быть передано истцу как законному владельцу. Но кассационная инстанция направила дело на новое рассмотрение ввиду недостаточного исследования обстоятельств и материалов дела. При повторном рассмотрении дела в иске было отказано: суд решил, что из имеющихся в материалах дела документов невозможно сделать вывод о том, что у истца возникло право собственности на спорное здание.

Одна из проблем, возникающих на практике при применении норм о приобретательной давности, заключается в конкуренции прав такого приобретателя и наследников на то же имущество. Толкование норм гражданского права в такой ситуации было дано в п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 апреля 1991 г. N 2 «О некоторых вопросах, возникающих у судов по делам о наследовании» (в ред. от 25 октября 1996 г.): «Не может быть включено в наследственную массу недвижимое и иное имущество, оставшееся после смерти наследодателя, если им добросовестно и открыто владели как собственники гражданин или юридическое лицо на протяжении 15 лет (недвижимым) или 5 лет (иным имуществом), так как в указанном случае эти лица в соответствии с п. 1 ст. 234 ГК РФ приобрели право собственности на имущество, принадлежавшее наследодателю. Это положение действует и когда у умершего были наследники, но наследственного имущества они не приняли и претензий в отношении него не имели».

Рассмотрим пример из судебной практики. Садыков С. обратился в суд с иском к своему брату Садыкову И. о разделе дома. В обосновании иска указано следующее. Дом принадлежал их родителям. В 1974 г. отец умер. В 1994 г. было выдано свидетельство о праве на наследство по закону, в соответствии с которым истцу, его брату — Садыкову И., двум сестрам и матери принадлежало по 1/8 части спорного дома. Кроме того, мать, как пережившая супруга, получила свидетельство о праве собственности на 1/4 часть дома. В 1994 г. истцу — Садыкову С. — подарила принадлежавшие ей 3/20 доли дома мать, а в 1996 г. свою 1/40 долю дома — сестра. В связи с этим он просил о разделе дома в соответствии с причитающимися ему и ответчикам долями либо признании за ним права собственности на весь дом с выплатой ответчикам соответствующих денежных компенсаций за их доли.

Садыков И. предъявил встречный иск о признании права собственности на тот же дом. Первоначально встречный иск Садыкова И. был удовлетворен. Затем данное дело неоднократно было предметом рассмотрения различных судебных инстанций, и, наконец, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила все состоявшиеся по данному делу судебные решения и определения, а дело направила на новое судебное рассмотрение, указав следующее.

Удовлетворение встречного иска Садыкова И. суд обосновал тем, что он приобрел право собственности на дом, оставшийся после смерти отца, в силу приобретательной давности, добросовестно, открыто и непрерывно владея домом как своим собственным более пятнадцати лет. Между тем, правильно указав на то, что такое положение действует, когда у умершего были наследники, но наследственного имущества они не приняли и претензий в отношении него не имели, суд не учел, что и истец, и ответчики наравне с другими наследниками приняли наследственное имущество, оставшееся после смерти наследодателя, включая спорный дом. При таких обстоятельствах дела решение суда нельзя признать законным. Дело подлежит направлению на новое судебное рассмотрение.

Момент возникновения права собственности на недвижимость в силу истечения срока приобретательной давности совпадает с моментом государственной регистрации данного права. Основанием государственной регистрации в данном случае является факт приобретательной давности, установленный в предусмотренном законом порядке (п. 3 ст. 6 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). В соответствии со ст. 247 ГПК РСФСР, п. 3 ст. 22 АПК РФ установление такого факта относится к компетенции суда, следовательно, для осуществления государственной регистрации необходимо получение судебного решения, подтверждающего возникновение права собственности на данное имущество в силу приобретательной давности. Данная позиция подтверждена п. 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31 октября 1996 г. N 13 «О применении АПК РФ при рассмотрении дел в суде первой инстанции», а также п. 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

«ПРИОБРЕТАТЕЛЬНАЯ ДАВНОСТЬ КАК ПРАВО НА ИМУЩЕСТВО»
(Д. Лапин, Е. Фрейдензон) («Бизнес-адвокат», N 19, 2004)

«ПРОБЛЕМЫ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ НА ОСНОВАНИИ ПРИОБРЕТАТЕЛЬНОЙ ДАВНОСТИ» (И.В. Аксюк) («Адвокат», N 12, 2003)

«ПРИМЕНЕНИЕ ПРИОБРЕТАТЕЛЬНОЙ ДАВНОСТИ К ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКАМ» (Г.Н. Эйриян) («Адвокат», N 7, 2003)

«ПРИОБРЕТЕНИЕ ИМУЩЕСТВА ОТ НЕУПРАВОМОЧЕННОГО ОТЧУЖДАТЕЛЯ: СЛОЖНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ СОСТАВ ИЛИ ПРИОБРЕТАТЕЛЬНАЯ ДАВНОСТЬ?» (Д. Тузов) («Российская юстиция», N 6, 2003)

«ПРОБЛЕМА ПРИОБРЕТЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК В СИЛУ ПРИОБРЕТАТЕЛЬНОЙ ДАВНОСТИ В СВЕТЕ НОВОГО ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА»
(А.П. Анисимов) («Юрист», N 12, 2002)

«ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ПРИОБРЕТАТЕЛЬНАЯ ДАВНОСТЬ»
(И.В. Лебедева) («Арбитражный и гражданский процесс», N 7, 2001)

«ОТНОШЕНИЯ СОБСТВЕННИКА С НЕЗАКОННЫМ ВЛАДЕЛЬЦЕМ И ПРИОБРЕТАТЕЛЬНАЯ ДАВНОСТЬ» (К.И. Скловский) («Хозяйство и право», N 5, 2001)

«ПРИОБРЕТАТЕЛЬНАЯ ДАВНОСТЬ» (К. Скловский) («Российская юстиция», N 3, 1999)

Основания возникновения права собственности на жилые помещения

Читайте также:

  1. C. Основание возникновения права собственности
  2. D. Защита права собственности
  3. I. 1. Понятие наследственного права
  4. I. ПОНЯТИЕ, ПРЕДМЕТ И СИСТЕМА РИМСКОГО ЧАСТНОГО ПРАВА
  5. I. Понятие, предмет, метод трудового права.
  6. I. Сущность права природопользования.
  7. II. Роль, функции, отграничение трудового права от смежных отраслей права.
  8. II. Система экологического права.
  9. III. 3. Основания наследования
  10. III. Помещения и оборудование аптечных организаций
  11. III. Права
  12. III. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ

ВОЗНИКНОВЕНИЕ И ПРЕКРАШЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕШЕНИЯ

Основаниями возникновения (приобретения) права собственности являются различные правопорождающие юридические факты, т.е. обстоятельства реальной жизни, в соответствии с законом влекущие возникновение права собственности на определенное имущество у конкретных лиц. Основания приобретения права собственности называются также титулами собственности. Титульное владение – это владение вещью, основанное на каком-либо праве (правовом основании, или титуле), вытекающем из соответствующего юридического факта (например, право собственности, основанное на договоре купли-продажи вещи или на переходе ее в порядке наследования). В отличие от этого беститульное (фактическое) владение не опирается на какое-либо правовое основание, хотя при установленных законом условиях и оно может влечь определенные правовые последствия.

Читайте так же:  Организация профессиональной гигиенической подготовки и аттестации

Титулы собственности могут приобретаться различными способами, которые традиционно подразделяются на две группы:

• первоначальные, т.е. не зависящие от прав предшествующего собственника на данную вещь (включая и случаи, когда такого собственника ранее вообще не имелось);

• производные, при которых право собственности на вещь возникает по воле предшествующего собственника (чаще всего – по договору с ним).

К первоначальным способам приобретения права собственности на жилые помещения относятся:

создание (изготовление) новой вещи, на которую ранее не было и не могло быть установлено ничьего права собственности (строительство жилых домов, квартир);

при определенных условиях – самовольная постройка;

приобретение права собственности на бесхозяйное имущество, в том числе на имущество, от которого собственник отказался или на которое утратил право.

К производным способам приобретения права собственности на жилые помещения относится приобретение этого права:

• на основании договора или иной сделки об отчуждении вещи;

• в порядке наследования после смерти гражданина;

• в порядке правопреемства при реорганизации юридического лица;

[3]

• в порядке приватизации жилых помещений.

Практическое значение такого разграничения состоит в том, что при производных способах приобретения права собственности на вещь, помимо согласия (воли) собственника, необходимо также учитывать возможность наличия на эту же вещь прав других лиц – несобственников (например, залогодержателя, арендатора, субъекта ограниченного вещного права). Эти права обычно не утрачиваются при смене собственника вещи, переходящей к новому владельцу, как бы обременяя его имущество. В этом отношении действует прямо не выраженное, но подразумеваемое законом старое правило, берущее начало в римском частном праве: никто не может передать другому больше прав на вещь, чем имеет сам.

Понятно, что на первоначального приобретателя вещи никакие ограничения подобного рода распространяться не могут.

Таким образом, различие первоначальных и производных способов приобретения права собственности, по сути, сводится к отсутствию или наличию правопреемства, т.е. преемства прав и обязанностей владельцев вещи. В свою очередь, это обстоятельство делает возможным различие понятий «основания возникновения права собственности» (т.е. титулов собственности, или правопорождающих юридических фактов) и «способы приобретения права собственности» (т.е. правоотношения, возникшие на основе соответствующих юридических фактов).

К числу первоначальных способов приобретения права собственности прежде всего относится изготовление (создание) новой вещи, например строительство индивидуального жилого дома или иных жилых помещений (п. 1 ст. 218 ГК РФ). Строительство жилых помещений по договору для другого лица не относится к первоначальным способам, поскольку это лицо и становится собственником в силу договорных условий. Важное значение при этом приобретает момент, с которого вещь можно считать созданной (существующей), ибо он и становится правопорождающим фактом.

Для недвижимых вещей данный момент определяется моментом государственной регистрации (ст. 131 и ст. 219 ГК РФ). Следовательно, до момента такой регистрации вновь создаваемая недвижимая вещь юридически не существует, а представляет собой особый объект права, например незавершенное строительство. Это последнее можно, конечно, также считать специальным видом недвижимости, ибо его тесная связь с землей как основной признак недвижимости очевидна. С 1 января 2005 г. указанный подход закреплен законодательно, поскольку в ст. 130 ГК РФ внесены изменения Федеральным законом от 30.12.2004 № 213-ФЗ. Однако следует иметь в виду, что незавершенное строительство не приобретает статус жилого дома или жилого помещения, поскольку он приобретается только после исполнения особых процедур принятия их в эксплуатацию.

Лицо, осуществившее самовольную постройку объекта недвижимости, по общему правилу не приобретает на нее право собственности, а сама эта постройка не становится недвижимостью, ибо она не подлежит государственной регистрации по причине допущенных при ее создании нарушений. Речь здесь может идти лишь о совокупности стройматериалов, которые их собственник вправе забрать, осуществив за свой счет снос такой постройки (п. 2 ст. 222 ГК РФ). Самовольным считается строительство объекта недвижимости при наличии любого из следующих нарушений: нарушение порядка землеотвода или его целевого назначения; отсутствие необходимых разрешений на строительство (хотя бы одного из них); существенное нарушение строительных норм и правил (п. 1 ст. 222 ГК РФ).

Порядок возникновения права собственности на недвижимые бесхозяйные объекты следующий. Бесхозяйная недвижимость должна быть принята на государственный учет по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого находится. Если в течение года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет никто не заявит о своих правах на нее, комитет по управлению муниципальным имуществом может потребовать в судебном порядке признания муниципальной собственности на такую вещь. Суд, однако, может и не удовлетворить данное требование (например, при наличии фактических владельцев, должным образом использующих такое имущество). Тогда эта вещь может перейти в собственность фактических владельцев в силу приобретательной давности (п. 3 ст. 225 ГК РФ).

Приобретательная давность распространяется на случаи фактического, беститульного владения чужим имуществом. Наличие у владельца какого-либо юридического титула (основания) владения, например, долгосрочного договора аренды, исключает действие приобретательной давности. Сколько бы времени арендатор или, допустим, хранитель ни владел чужим имуществом, он не становится его собственником. Но если соответствующее имущество не имеет собственника или утратило его, претендовать на роль его собственника может фактический владелец (а не государство, как ранее), разумеется, при определенных, предусмотренных законом условиях.

Законом особо решается вопрос о течении срока приобретательной давности в отношении имущества, которое могло быть истребовано у фактического владельца титульным (законным) владельцем, пропустившим, однако, срок исковой давности на данное требование. В отношении такого задавненного имущества течение приобретательной давности не может начаться ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям, ибо до этого момента имущество может быть принудительно истребовано его законным владельцем, а фактическое владение не может быть признано добросовестным.

Вместе с тем в течение сроков приобретательной давности фактический добросовестный владелец вещи пользуется защитой своего владения против всех иных лиц (п. 2 ст. 234 ГК РФ), т.е. наравне с титульными владельцами имущества. Тем самым и фактическое владение приобретает определенное юридическое значение.

Читайте так же:  Сколько стоит поменять свидетельство о рождении ребенка

При производных способах приобретения права собственности учитывается воля прежнего собственника (отчуждателя вещи), поэтому здесь основания приобретения права собственности у одних лиц одновременно являются основаниями прекращения этого же права у других лиц. Речь обычно идет о различных договорах – купли-продажи (в том числе с помощью государственных жилищных сертификатов), мены, дарения (особым случаем является бесплатная приватизация жилых помещений), аренды с выкупом и т.д., а также о наследовании имущества граждан или о правопреемстве в отношении имущества юридических лиц или публично-правовых образований. Каждый из этих способов специально урегулирован законом в соответствующих институтах (договорного права, наследственного права, правопреемства при реорганизации юридических лиц), выходящих за рамки права собственности.

При этом важное значение имеет точное определение момента, с которого на приобретателя вещи по договору переходит право собственности. Ведь с этого же момента на него переходят и бремя собственности, и риск случайной гибели или порчи вещи.

Федеральным законом № 217-ФЗ в п. 2 ст. 223 ГК РФ внесены изменения, вступившие в силу с 1 января 2005 г., согласно которым недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации отчуждения имущества, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Прекращение права собственности на жилое помещение

[2]

Прекращение права собственности на жилое помещение может происходить как по воле собственника в связи с отчуждением жилого помещения, так и помимо его воли.

В результате совершения сделок прекращается право пользования по инициативе собственника жилого помещения в связи с его отчуждением. В этом случае права собственника передаются другому лицу. Однако переход права собственности не всегда влечет прекращение права пользования жилым помещением, в отношении которого прекратилось право собственности. Так, например, при заключении договора ренты с правом пожизненного содержания и иждивения у бывшего собственника прекращается право собственности, но сохраняется право пожизненного проживания и пользования жилым помещением. Совершение иных сделок с жилыми помещениями (заключение договоров купли-продажи, мены, дарения), как правило, влечет не только прекращение права собственности у прежних собственников, но и прекращение права пользования отчужденными жилыми помещениями. Однако сторонами при заключении указанных договоров может быть согласовано условие о сохранении за продавцом или дарителем права проживания (на определенный срок или пожизненно) в жилом помещении, которое отчуждено.

Право собственности может прекратиться помимо воли собственника в силу объективных причин: гибели или уничтожения в результате стихийных бедствий, аварий, катастроф (разрушения дома, обвала и т.п.); смерти собственника (при этом не прекращается право пользования членами его семьи).

Гражданский кодекс РФ предусматривает возможность принудительного изъятия или отчуждения у собственника имущества, но только в ограниченном числе случаев, перечисленных в ст. 235. Этот перечень не подлежит расширительному толкованию. К таким случаям применительно к жилым помещениям относятся:

• обращение взыскания на имущество по обязательствам (ст. 237 ГК РФ);

• отчуждение недвижимого имущества, в том числе жилого помещения, в связи с изъятием земельного участка (ст. 239 ГК РФ, ст. 32 ЖК РФ);

• выкуп доли в общей собственности (ст. 252 ГК РФ);

• изъятие бесхозяйственно содержимого жилого помещения (ст. 293 ГК РФ);

• реквизиция (ст. 242 ГК РФ);

• конфискация (ст. 243 ГК РФ);

• изъятие жилого помещения у лица, которому оно не может принадлежать (ст. 238 ГК РФ).

При этом следует иметь в виду принципиальное положение ст. 35 Конституции Российской Федерации, согласно которой никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Принудительное изъятие имущества путем обращения на него взыскания осуществляется судом в порядке, установленном ГПК РФ и АПК РФ. Пункт 1 ст. 237 ГК РФ предоставляет сторонам возможность согласовать иной порядок обращения взыскания на имущество должника (например, согласно ст. 409 ГК РФ о предоставлении отступного, п. 1 ст. 349 ГК РФ об удовлетворении требования залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд).

В компетенцию суда входит не лишение кого-либо принадлежащего ему права собственности, а создание права у другого лица. Следовательно, задача суда при обращении взысканий по обязательствам ограничивается определением принадлежности права. После этого (на основании судебного решения) происходит прекращение права собственности и изъятие имущества у ответчика. Изъятие имущества по вступившему в законную силу решению производится на основании исполнительных документов, выдаваемых судами.

На основании исполнительных документов жилье выставляется на публичные торги. Торги недвижимым имуществом организуются и проводятся специализированными организациями, с которыми заключается соответствующий договор. Эти организации проводят торги по заявке судебного пристава-исполнителя с указанием минимальной начальной цены имущества, выставляемого на торги. Торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения специализированной организацией соответствующей заявки. Торги проводятся в порядке, определенном ст. 447-449 ГК РФ.

| следующая лекция ==>
Договор найма специализированного жилого помещения | Приватизация жилых помещений

Дата добавления: 2014-01-11 ; Просмотров: 2863 ; Нарушение авторских прав? ;

Видео (кликните для воспроизведения).

Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет

Источники


  1. Кудрявцев, В. В. История и методология физики 2-е изд., пер. и доп. Учебник для магистров / В.В. Кудрявцев. — М.: Юрайт, 2015. — 230 c.

  2. Пепеляев, С. Г. Компенсация расходов на правовую помощь в арбитражных судах / С.Г. Пепеляев. — М.: Альпина Паблишер, 2012. — 186 c.

  3. Ушаков, Н.А. Международное право; Institutiones, 2011. — 304 c.
  4. Дельбрюк, Б. Введение в изучение языка. Из истории и методологии сравнительного языкознания: моногр. / Б. Дельбрюк. — М.: Едиториал УРСС, 2015. — 154 c.
  5. Давыденко, Дмитрий Как избежать судебного разбирательства. Посредничество в бизнес-конфликтах / Дмитрий Давыденко. — М.: Секрет фирмы, 2014. — 168 c.
  6. Основания возникновения права собственности на недвижимость
    Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here