Односторонний отказ от договора купли продажи недвижимости

Информационная статья на тему: "Односторонний отказ от договора купли продажи недвижимости" с полным объяснением материала. Если в процессе прочтения возникли вопросы, то вы всегда можете задать их дежурному юристу.

ОСОБЕННОСТИ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

Расторжение договора — это случай прекращения договора, которое может быть выражено двумя понятиями:

  • «расторжение договора» (п. 2 статьи 450 Гражданского кодекса (ГК));
  • «отказ от исполнения договора» (п. 3 статьи 450 ГК), или «отказ от договора» (п. 1 статьи 699 ГК).

Как правило, данные термины рассматриваются как синонимы, однако между ними есть некоторые различия.
Рассмотрим расторжение договора купли-продажи недвижимого имущества.

      Общее о расторжении договоров

При расторжении договора договорные обязательства сторон прекращаются на будущее время. Отсюда следует, что прекратиться может только действующий договор. Этот признак позволяет отличить расторжение договора от признания его недействительным или незаключенным.

[1]

Нарушения закона, влекущие недействительность договора, должны иметь место еще при его заключении, поэтому недействительный договор теряет силу с момента его подписания. Незаключенным договор признается в силу отсутствия в нем существенных условий или из-за недостижения сторонами соглашения по этим условиям. Признание договора незаключенным влечет за собой констатацию факта, что договора фактически не было.

Сложности вызывает вопрос о соотношении понятий недействительности и незаключенности договоров с недвижимостью в тех случаях, когда необходимая государственная регистрация самих договоров не была проведена.

В соответствии со статьей 165 ГК несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Причем она считается недействительной с момента ее заключения, независимо от того, признана ли она таковой судом, и поэтому не влечет возникновения каких-либо прав и обязанностей у сторон. Уклоняющуюся от государственной регистрации сторону можно принудить к регистрации через суд.

В то же время, согласно п. 3 статье 433 ГК договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента государственной регистрации. Другими словами, незарегистрированный договор считается незаключенным, и если сторону в соответствии с п. 3 статьи 165 ГК можно принудить к регистрации в судебном порядке, то по существу речь идет о понуждении к заключению договора.

В итоге, если считать, что нормы статьи 433 ГК являются специальными по отношению к статье 165 ГК, то схема правового регулирования государственной регистрации сделок с недвижимостью будет выглядеть так.

Если государственной регистрации нет, то договоры являются незаключенными (п. 3 статьи 433 ГК), сделки — недействительными (п. 1 статьи 165 ГК), а права — невозникшими (п. 2 статьи 8 ГК).

При расторжении договора, напротив, обстоятельства, служащие основанием этого, должны появиться уже после заключения договора, и только с момента расторжения обязательства сторон прекращаются на будущее время.

Расторжение договора может происходить, если:

  • договор был заключен и продолжает действовать;
  • когда договор является действительным.

Оно может осуществляться по воле двух сторон или по требованию одной из сторон (п. 2 статьи 450 ГК). Расторжение договора по соглашению сторон по своей правовой природе является двухсторонней сделкой, т.е. действием, направленным на прекращение возникших из договора прав и обязанностей. По соглашению сторон расторжение договора происходит по общему правилу в том же порядке и в той же форме, что и заключение договора.

По требованию одной из сторон расторжение договора происходит по решению суда после процедуры досудебного урегулирования (п. 2 статьи 452 ГК). Процедура досудебного урегулирования состоит в том, что одна сторона до обращения в суд должна направить другой стороне свое предложение расторгнуть договор. И только после получения отказа другой стороны на предложение о расторжении договора либо неполучения ответа в определенный срок (срок для ответа может быть указан в самом предложении, установлен законом или предусмотрен договором, а при его отсутствии — в 30-дневный срок) заинтересованная сторона вправе обратиться с требованием о расторжении договора в суд.

Отказ от договора или от исполнения договора возможен и без обращения в суд. В отличие от расторжения договора, отказ от договора всегда совершается, во-первых, непосредственно односторонними действиями стороны, во-вторых, во внесудебном порядке.

      Расторжение договора купли-продажи недвижимости

Отказ от исполнения договора купли-продажи недвижимости в одностороннем порядке без обращения в суд законодательством не предусмотрен.

Речь может идти по общему правилу только о расторжении договора по двустороннему соглашению либо по инициативе одной из сторон в одностороннем порядке путем обращения в суд. При этом исключение составляют случаи, когда стороны установили возможность одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично в соглашении сторон (п. 3 статьи 450 ГК).

Расторгнуть можно только уже заключенный, действительный договор, который еще не был исполнен и, следовательно, еще действует.

При заключении любых договоров купли-продажи недвижимости государственной регистрации подлежит переход права собственности, а для отдельных договоров необходима также государственная регистрация самого договора. При этом государственная регистрация самих договоров признается обязательной лишь для тех сделок, в отношении которых требование о государственной регистрации прямо установлено законодательством. Участники сделки не вправе установить или отменить обязательную государственную регистрацию в соответствии с условиями договора (п. 5 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 №59)).

Сделки, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными не с момента их подписания сторонами или нотариального удостоверения, а с момента их регистрации. В ГК есть указания на обязательность регистрации некоторых сделок.

Так, согласно общему правилу при совершении сделок с недвижимостью регистрируется только переход права собственности, но не сама сделка. Однако исключение составляют сделки с куплей-продажей жилых помещений (статья 558 ГК), которые подлежат государственной регистрации.

Точно также при купле-продаже предприятия государственной регистрации подлежат как переход права собственности на предприятие, так и сам договор (п. 3 статьи 560 ГК). Таким образом, расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения или купли-продажи предприятия можно только после того, как будет зарегистрирована сама сделка. Однако на практике регистрация перехода права собственности и регистрация сделки происходит одновременно.

При решении вопроса о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества следует учитывать положения п. 4 статьи 453 ГК, согласно которому стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Другими словами, расторгнуть зарегистрированный договор купли-продажи как жилого помещения, так и предприятия, когда был зарегистрирован и переход права собственности, практически невозможно.

Расторжение договора, государственная регистрация соглашения о расторжении договора и внесение записей в Единый государственный реестр возможно лишь в случае, когда соглашение о расторжении договора подписано сторонами, в период действия договора, а не после того, как стороны надлежащим образом выполнили свои обязательства по договору и договор прекратил свое действие. Если на основании совершенной сторонами сделки не была произведена государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, являющийся предметом сделки, стороны вправе подписать соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимости. В таком случае на основании заявления сторон договора соглашение о расторжении договора подлежит регистрации территориальным подразделением Федеральной регистрационной службы. Зарегистрированное соглашение служит основанием для внесения записи о прекращении сделки в Единый государственный реестр прав.

Таким образом, расторгнуть можно только действующий договор купли-продажи недвижимости. Следовательно, если продавец и покупатель недвижимого имущества согласны вернуться в первоначальное положение (покупатель получит назад деньги, а продавец проданную недвижимость) после государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество, то они должны заключить новый договор купли-продажи, в котором продавец становится покупателем, а покупатель продавцом.

Читайте так же:  Образец производственной характеристики для оформления инвалидности

РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

Изменению и расторжению договора посвящена глава 29 Гражданского кодекса (ГК). Вообще расторжение договора — это частный случай прекращения договора. Рассмотрим порядок расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества.

Согласно п. 2 статьи 450 ГК по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

  • при существенном нарушении договора другой стороной;
  • в иных случаях, предусмотренных ГК, другими законами или договором.

Следует сразу же обратить внимание, что на практике в качестве синонима термину «расторжение договора» нередко используют термин «отказ от исполнения договора» – согласно п. 3 статьи 450 ГК в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Однако это не совсем идентичные понятия. Так, согласно п. 2 статьи 520 ГК покупатель (получатель) вправе отказаться от оплаты товаров ненадлежащего качества и некомплектных товаров, а если такие товары оплачены, потребовать возврата уплаченных сумм впредь до устранения недостатков и доукомплектования товаров либо их замены. Использование в данном случае термина «отказаться» не означает расторжения договора, а предполагает приостановление исполнения обязательства.

Поскольку при расторжении договора договорные обязательства сторон прекращаются на будущее время, значит, прекратиться может только действующий договор. Этот признак позволяет отличить расторжение договора от признания его недействительным или незаключенным. Нарушения закона должны иметь место еще при его заключении, поэтому недействительный договор теряет силу с момента его подписания. Договор признается незаключенным в силу отсутствия в нем существенных условий или из-за недостижения сторонами соглашения по этим условиям.

Однако в случае с недвижимостью возникает один спорный момент. Будет ли договор с недвижимостью считаться недействительным и незаключенным в тех случаях, когда необходимая государственная регистрация договоров не была проведена. Согласно п. 1 статьи 165 ГК несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, — требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

При этом согласно п. 3 статьи 433 ГК договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Однако можно предположить, что нормы статьи 433 ГК являются специальными по отношению к статье 165 ГК.

Тогда в отсутствие государственной регистрации договоры являются незаключенными на основании п. 3 статьи 433 ГК, сделки — недействительными на основании п. 1 статьи 165 ГК, а права — невозникшими на основании п. 2 статьи 8 ГК.

Правило, предусмотренное п. 1 статьи 165 ГК, согласно действующему законодательству вообще не может быть применено, поскольку последнее устанавливает обязательность государственной регистрации лишь для договоров, а по отношению к ним применяется специальная норма.

В случае расторжения договора, напротив, обстоятельства, служащие основанием этого, должны появиться уже после заключения договора, и только с момента расторжения обязательства сторон прекращаются на будущее время.

Согласно п. 1 и 2 статьи 450 ГК расторжение договора может осуществляться по соглашению сторон и в одностороннем порядке.

Расторжение договора по соглашению сторон по своей правовой природе является двухсторонней сделкой. По соглашению сторон расторжение договора происходит по общему правилу в том же порядке, что и заключение договора (п. 1 статьи 452 ГК).

Как уже говорилось выше, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

  • при существенном нарушении договора другой стороной;
  • в иных случаях, предусмотренных ГК, другими законами или договором.

Согласно п. 2 статьи 452 ГК требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

В случае купли-продажи недвижимости отказ от исполнения договора в одностороннем порядке без обращения в суд законодательством не предусмотрен. Речь может идти по общему правилу только о расторжении договора по двустороннему соглашению либо по инициативе одной из сторон в одностороннем порядке путем обращения в суд.

По общему правилу расторгнуть можно только уже заключенный, действительный договор, который еще не был исполнен и, следовательно, еще действует. Однако это правило не применимо к сделкам купли-продажи недвижимости, поскольку сама процедура заключения таких договоров имеет определенную специфику. Дело в том, что при заключении любых договоров купли-продажи недвижимости государственной регистрации подлежит переход права собственности. Для отдельных договоров необходима также государственная регистрация самого договора (если требование о государственной регистрации прямо установлено законодательством). Сами стороны договора не вправе установить или отменить обязательную государственную регистрацию в соответствии с условиями договора.

Сделки, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными с момента их регистрации, а не с момента их подписания сторонами или нотариального удостоверения.

При совершении сделок с недвижимостью регистрируется только переход права собственности, но не сама сделка. При этом исключение составляют сделки с куплей-продажей жилых помещений (статья 558 ГК), которые подлежат государственной регистрации. Отсюда, расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения можно только после того, как будет зарегистрирована сама сделка.

Согласно п. 4 статьи 453 ГК стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Значит, расторгнуть зарегистрированный договор купли-продажи жилого помещения, когда был зарегистрирован и переход права собственности, практически невозможно.

Таким образом, расторгнуть можно только действующий договор купли-продажи недвижимости. Следовательно, если стороны согласны вернуться в первоначальное положение после государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество, то они должны заключить новый договор купли-продажи, в котором продавец становится покупателем, а покупатель продавцом.

Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры?

Как можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры (основания)

Обратите внимание! Специальные нормы, регламентирующие порядок и условия заключения договора купли-продажи (далее — ДКП) недвижимых объектов (параграф 7 гл. 30 ГК РФ), ответа на вопрос, можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры, практически не содержат, за исключением ст. 557 ГК РФ. Следовательно, для его выяснения необходимо руководствоваться общими нормами о расторжении договоров и о договоре купли-продажи.

Так, применительно к продаже квартиры возможны 4 варианта данного действия:

  • по договоренности сторон (п. 2 ст. 450 ГК РФ);
  • по решению суда и исключительно при наличии нарушений с другой стороны, квалифицируемых как существенные, либо когда это предусмотрено договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ);
  • в одностороннем порядке в ряде случаев, предусмотренных законом;
  • в связи с изменившимися существенным образом обстоятельствами (ст. 451 ГК РФ).

Рассмотрим каждое из перечисленных оснований подробнее.

Порядок расторжения ДКП квартиры по соглашению сторон до и после регистрации перехода права собственности

Обратите внимание! Если контрагенты предусмотрели в ДКП условие о возможности по взаимному согласию аннулировать сделку и возвратить все исполненное, они вправе расторгнуть договор купли-продажи квартиры как после регистрации, так и до нее путем подписания соответствующего соглашения.

Если же в ДКП такого условия нет, то решение вопроса о расторжении зависит от стадии оформления сделки. Так, если договор подписан сторонами (удостоверен нотариально), но переход права к покупателю пока не прошел процедуру регистрации, контрагенты вправе заключить соглашение о расторжении.

Если государственная регистрация перехода права к покупателю произведена, то формально расторжение путем заключения соглашения о расторжении уже невозможно, как невозможен и возврат исполненного по сделке (п. 4 ст. 453 ГК РФ). Однако в данной ситуации стороны вправе заключить «сделку наоборот», то есть покупатель может «продать» имущество обратно продавцу, чем фактически достигается цель возврата имущества и денежных средств первоначальным владельцам.

Читайте так же:  Уведомление о вызове налогоплательщика для дачи пояснений

Исключение составляют ситуации, когда сделка зарегистрирована и исполнена, но ненадлежащим образом. Например, при передаче некачественного товара или неоплате в полном объеме. Если в указанном случае сторонам удалось договориться о расторжении сделки без обращения в суд, то регистрирующий орган не вправе отказать в госрегистрации обратного перехода права на основании соглашения о расторжении (см., например, постановление Второго ААС от 17.02.2010 по делу № А28-15745/2009).

Форма и содержание соглашения о расторжении ДКП

Соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры подчиняется обычным правилам составления договоров и должно содержать следующие пункты:

  • название, дату и место заключения;
  • наименование и данные сторон;
  • ссылку на основной договор с указанием его реквизитов;
  • суть самого соглашения, то есть договоренность сторон расторгнуть договор;
  • подробное описание предмета договора — квартиры;
  • описание последствий расторжения договора: порядок и сроки возврата имущества и денег;
  • штрафные санкции.

Важно! Соглашение составляется в той же форме, что и ДКП, — простой или нотариальной письменной (п. 1 ст. 452 ГК РФ). После его подписания стороны должны подать в Росреестр заявления о государственной регистрации перехода права обратно — от покупателя к продавцу (п. 4 постановления Пленума ВАС РФ «О последствиях расторжения договора» от 06.06.2014 № 35).

Можно ли расторгнуть ДКП квартиры в одностороннем порядке без обращения в суд

Указанный в ст. 450.1 ГК РФ вариант внесудебного расторжения по инициативе одной из сторон упоминается в ряде норм о купле-продаже.

Обратите внимание! Например, одна из сторон вправе отказаться от исполнения обязательств в следующих случаях:

  • при неисполнении продавцом обязанности по передаче имущества покупателю, то есть отказе от подписания передаточного акта (п. 1 ст. 463 ГК РФ), либо по передаче какой-либо документации или принадлежностей квартиры в разумный срок (ст. 464 ГК РФ);
  • при передаче квартиры в крайне некачественном состоянии, если это не было оговорено в ДКП (п. 2 ст. 475, ст. 557 ГК РФ);
  • по некоторым основаниям для досрочного расторжения ДКП квартиры, предусмотренным п. 27 положения «О порядке и условиях купли-продажи с рассрочкой платежа жилых помещений, принадлежащих на праве собственности городу Москве» (утв. постановлением правительства г. Москвы от 22.07.2008 № 607-ПП).

Важно! Данный перечень оснований не исчерпывающий. Так, апелляционным определением Московского городского суда от 06.04.2017 по делу № 33-10397/2017 признан законным односторонний отказ департамента жилищной политики г. Москвы от исполнения договора в связи с невозможностью исполнения (квартира принадлежит иному лицу).

Порядок расторжения ДКП в суде

В большинстве случаев инициатива по аннулированию ДКП квартиры исходит только от одной из сторон. Изучение примеров судебных решений показывает, что среди наиболее распространенных причин стремления отменить договор со стороны продавца — невыполнение покупателем обязанности по оплате приобретенного имущества полностью или в части, со стороны покупателя — наличие лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, о которых продавцом не было заявлено на стадии заключения договора.

Обратите внимание! Схема действий для стороны, желающей расторгнуть ДКП, выглядит следующим образом:

  1. Направить другой стороне по сделке письмо с предложением расторгнуть договор по взаимному согласию. В письме необходимо изложить мотивы, которыми руководствуется инициатор расторжения. Это действие является обязательным, так как п. 2 ст. 452 ГК РФ предусматривает обязательный досудебный порядок для таких споров, при несоблюдении которого исковое заявление подлежит возврату.
  2. При получении отрицательного ответа либо отсутствии ответа в течение разумного срока сторона получает право обратиться в суд с требованием расторгнуть ДКП и возвратить исполненное по сделке. Одновременно могут быть заявлены дополнительные требования: освободить жилое помещение, снять с регистрационного учета граждан, зарегистрированных в квартире, возместить убытки и т. д.

Подсудность и срок исковой давности по делам о расторжении ДКП квартиры

Исковое заявление подается в суд общей юрисдикции по месту нахождения квартиры (п. 1 ст. 30 Гражданско-процессуального кодекса РФ).

Важным моментом является соблюдение срока исковой давности, который по данному виду споров стандартен и составляет 3 года. Для споров, возникающих в связи с неисполнением покупателем обязанности по оплате приобретенного жилья, исчисление 3-летнего срока должно начинаться с момента возникновения у продавца права требовать внесения платы (апелляционное определение Московского городского суда от 08.09.2015 по делу № 33-31872/2015). Например, если по условиям договора деньги должны быть внесены одновременно с его подписанием, срок подачи иска рекомендуется отсчитывать именно с этого момента.

Основания для расторжения ДКП квартиры в суде

Произвольное обращение в суд с иском о расторжении договора купли-продажи квартиры недопустимо, для этого необходимы достаточные основания (п. 2 ст. 450 ГК РФ):

  • существенное нарушение контрагентом обязательств;
  • либо наличие в ДКП условия о возможности расторжения с возвратом полученного.

Существенным признается нарушение, влекущее для другой стороны настолько значительный ущерб, что она не получает результата, который планировался ею при совершении сделки. Данное понятие сформулировано расплывчато, что порождает противоречивые толкования в судебной практике.

В частности, неоднозначно решается судами вопрос о том, относится ли к значительным нарушениям невыполнение покупателем обязанности по оплате квартиры. Можно выделить 2 господствующие точки зрения:

  • Неоплата переданного имущества дает продавцу только право требовать от покупателя уплаты цены и процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ, но не заявлять о расторжении ДКП (см., например, апелляционное определение Ульяновского областного суда от 31.03.2015 по делу № 33-1265/2015).
  • Отсутствие оплаты, если это доказано истцом, относится к существенным нарушениям и может быть основанием для расторжения ДКП. Данная позиция была высказана в постановлении Пленумов ВС и ВАС РФ «О некоторых вопросах…» от 29.04.2010 № 10/22 (п. 65), где указано, что, несмотря на норму, запрещающую возврат всего исполненного по сделке, тем не менее стороны имеют право требовать возврата квартиры на основании ст. 1102, 1104 ГК РФ.

Расторжение ДКП квартиры в связи с существенным изменением обстоятельств

Исходя из ст. 451 ГК РФ, ДКП квартиры также может быть расторгнут в случаях, когда обстоятельства изменились настолько сильно, что целесообразность заключения такого договора утрачивается. Данное основание может быть применено, только если договором не предусмотрено, что риск таких изменений несет сторона ДКП. Причем сначала сторона, инициирующая расторжение по данной причине, должна предпринять попытку достичь соглашения с противоположной стороной и только затем вправе обратиться в суд с соответствующим требованием.

Суд вправе удовлетворить такой иск при одновременном соблюдении следующих условий (п. 2 ст. 451 ГК РФ):

[3]

  • при заключении ДКП стороны не могли предполагать предстоящее кардинальное изменение обстоятельств;
  • причины, вызвавшие изменение обстоятельств, никаким образом не зависели от поведения заинтересованной стороны и не могли быть ею предотвращены;
  • исполнение договора при наличии измененных обстоятельств сильно нарушило бы имущественное состояние стороны и причинило бы ей значительный ущерб.

В качестве примеров возникновения таких обстоятельств можно привести:

  • внезапное обнаружение лиц, имеющих право собственности на квартиру или право пользования ею;
  • неожиданное серьезное заболевание одной из сторон сделки;
  • всевозможные природные катаклизмы и др.

Аннулирование предварительного ДКП квартиры

Обратите внимание! Заключение предварительного ДКП квартиры является очень распространенной практикой в процессе подготовки к совершению сделки (ст. 429 ГК РФ). Обычно такой договор заключается тогда, когда стороны хотя и имеют такое намерение, однако в силу некоторых обстоятельств не готовы совершить сделку в течение определенного периода (например, покупатель не имеет необходимой суммы, продавец не подобрал себе альтернативное жилье и т. д.).

Если стороны совместно пришли к решению о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры, им необходимо заключить письменное соглашение по правилам, о которых говорилось выше. Такой договор может быть расторгнут и в судебном порядке при отсутствии взаимного согласия сторон.

[2]

Важно! Если срок предварительного договора истек, требовать его расторжения некорректно, так как он автоматически прекращает свое действие. В такой ситуации можно вести речь только о возврате переданных денежных средств либо имущества (см. решение Центрального районного суда г. Сочи (Краснодарский край) от 17.03.2016 по делу № 2-1680/2016).

Читайте так же:  Сколько действует диагностическая карта техосмотра для осаго

Расторжение ДКП квартиры и признание его недействительным: в чем отличие

Важно! Основания для расторжения договора купли-продажи квартиры следует отличать от оснований признания сделки недействительной, то есть оспоримой или ничтожной (ст. 166 ГК РФ).

Основные отличия заключаются в следующем:

  • Расторгнуть договор купли-продажи квартиры могут только его стороны либо одна из сторон. Оспорить же сделку или требовать применения последствий ее ничтожности могут и третьи лица (пп. 2, 3 ст. 166 ГК РФ).
  • Признание сделки недействительной влечет возврат сторон в первоначальное положение. То есть стороны обязаны вернуть друг другу все полученное либо, если это невозможно, возместить стоимость полученного (п. 2 ст. 168 ГК РФ). Расторжение же ДКП не всегда имеет такие последствия.
  • Сроки исковой давности по спорам о расторжении ДКП составляют 3 года; по спорам о признании оспоримой сделки недействительной — 1 год; о применении последствий ничтожной сделки для сторон — 3 года, для третьих лиц — 10 лет.

Таким образом, практикующим юристам при заключении ДКП квартиры можно рекомендовать включать в договор условие о возможности его расторжения по взаимному согласию и возврата всего исполненного по сделке, а также о том, что неоплата квартиры является существенным нарушением договора, дающим продавцу право требовать его аннулирования.

Статья оказалась полезной? Подписывайтесь на наш канал RUSЮРИСТ в Яндекс.Дзен!

Пять распространенных заблуждений о праве на расторжение договора купли продажи недвижимости

Не всегда операции с недвижимостью проходят гладко. Часто их участники расторгают уже заключённые договоры, совершая при этом подчас непоправимые ошибки. Как правило, виной тому заблуждения насчёт процедуры расторжения, во власти которых находятся продавцы и покупатели недвижимых объектов. Таких заблуждений много. Адвокат Олег Сухов в настоящей статье на примере судебной практики осветит пять самых распространённых из них.

Заблуждение № 1: договор можно разорвать в одностороннем порядке без объяснения причин

В чём заключается заблуждение

Немало людей уверено, что расторгнуть уже заключённый и даже исполненный договор достаточно легко. Причём свою уверенность они основывают на Гражданском кодексе (ГК РФ). Его статья 450.1 и правда предусматривает возможность для одностороннего отказа от сделки. Многие здесь видят страховку на случай ошибки. Вроде как не стоит бояться подписать что-то не то, поскольку всегда можно «взять ход назад».

Опровержение

Так, в частности, считала и истица по делу, рассматривавшемуся в Майкопском городском суде. Она продала квартиру и земельный участок, после чего внезапно захотела оставить то и другое у себя и потребовала аннулировать сделку. Женщина искренне полагала, что одного её порыва души должно быть достаточно. Однако понимания у судей не встретила. В своём решении они справедливо указали на то, что часть 2 статьи 450 ГК РФ дозволяет подобные действия лишь при наличии веских причин. Например, если кто-либо из участников соглашения серьёзно нарушил его условия и тем самым причинил противоположной стороне значительный ущерб. Суд таких нарушений не обнаружил и вполне логично иск отклонил.

Заблуждение № 2: невыплата покупателем денег не может считаться основанием для разрыва договора

В чём заключается заблуждение

Видео (кликните для воспроизведения).

Ещё одно решение того же суда по иску о расторжении договора купли-продажи кажется не столь логичным. Истица мотивировала свою позицию уже не только собственным желанием, но и тем, что покупатель её дома с ней не расплатился. Однако и этот аргумент на суд не подействовал. В вердикте он указал, что ГК РФ не предусматривает самой возможности расторгнуть соглашение насчёт объектов, уже перешедших в собственность нового владельца.

В данном случае точка зрения судей находится в русле популярных представлений. Согласно им, единственная опция продавца, не дождавшегося вознаграждения за отданное имущество – требовать, как это предусмотрено частью 3 статьи 486 ГК РФ, полной оплаты и проценты за просрочку. А если он всё-таки претендует на возвращение именно недвижимости, то должен прописывать такой вариант в договоре, — предупреждает адвокат Олег Сухов.

Опровержение

Оказывается, существует и иная судебная практика. Советско-Гаванский городской суд в аналогичной ситуации расторг договор купли-продажи жилья. Вердикт отсылал к Постановлениям Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 года. Постановления и впрямь подчёркивают право продавца на взыскание всей суммы с недобросовестного покупателя. Однако они же допускают и расторжение уже зарегистрированного договора, в том числе в случае существенных его нарушений. К их числу суд отнёс и отказ нового владельца внести деньги за приобретённое имущество.

Многие другие суды принимали схожие решения. То есть неверно говорить, что при неоплате договора нельзя его разорвать. Зависит от того, на какого судью попадёте.

Заблуждение № 3: при расторжении договора нельзя требовать обратно ранее выплаченные по нему деньги

В чём заключается заблуждение

Нередки и противоположные ситуации. Недвижимый объект заранее частично или даже полностью оплачен, после чего сделка вдруг срывается и расторгается. По распространённому убеждению, дела покупателя здесь чрезвычайно плохи, и он не только не получит вожделённые квартиру или дом, но и своих денег не вернёт. Подтверждением чему служит часть 4 статьи 453 ГК РФ, препятствующая возврату всего, что исполнено по договору до его расторжения.

Опровержение

Обратимся вновь к обсуждавшимся выше постановлениям центральных судов. Там и в самом деле упомянут принцип, по которому уплаченное по переставшему действовать договору не возвращается. Но они же отсылают к статье 1103 ГК РФ, посвящённой неосновательному обогащению. Выясняется, что продавец, взявший деньги и расторгший сделку, под указанную статью тоже попадает. Суд в такой ситуации примет отнюдь не его сторону и обяжет возместить ущерб.

Заблуждение № 4: предварительный договор купли-продажи ни к чему не обязывает и потому не стоит тратить время на его расторжение

В чём заключается заблуждение

А как быть, когда договор купли-продажи всего-навсего предварительный? Зачастую полагают, что если одна из сторон вдруг передумала, то может себя особо не утруждать основаниями для отказа от сделки. Предварительный договор рассматривают как некий протокол о намерениях, а их всегда можно изменить. Просто не подписывайте основной договор и живите как прежде.

Опровержение

Об ошибочности такого хода мыслей, смог узнать ответчик по иску, рассматривавшемуся в Шатурском городском суде. Этот человек собирался продать квартиру и заключил предварительный договор с потенциальным покупателем. Но дальше решил, что ему выгоднее сдавать её в аренду. Хозяин квартиры очень удивился, — приводит пример адвокат Олег Сухов, когда услышал о том, что, по статье 429 ГК РФ, его можно принудить к заключению основного договора на условиях предварительного. А чтобы не допустить подобного поворота, предварительное соглашение нужно было всё же расторгать. И не с бухты-барахты, а, как и при разрыве основного договора, найти для этого законные основания.

Заблуждение № 5: в разрыве по обоюдному согласию нет никаких сложностей

В чём заключается заблуждение

Но, в конце концов, не всегда желание отказаться от намеченной сделки высказывает лишь одна сторона. Встречаются случаи, когда изменили планы сразу оба участника договора. Казалось бы, разве могут тут быть хоть какие-то подводные камни? Ведь и спора вообще никакого нет. Нужно лишь составить самый простой документ об отказе от прежних замыслов и ни о чём не беспокоиться.

Читайте так же:  Перечень особо режимных объектов постановление правительства

Опровержение

Всякий, кто так думает, должен помнить следующую историю. Двое хороших знакомых заключили договор купли-продажи квартиры и оформили его нотариально. После чего решили отказаться от исполнения договора, о чём составили документ в двух экземплярах. Привлекать нотариуса ещё и к этой процедуре они сочли излишним. Но спустя пару дней пути друзей разошлись. Покупатель всё же решил, что квартира ему нужна, и стал настаивать на том, что сделка состоялась. И суд принял его сторону. По статье 452 ГК РФ расторгаться сделка должна в той же форме, в какой и заключалась. А, следовательно, нотариус тоже требовался. Как видим, даже в таком вроде бы простом деле, как разрыв договора по общему согласию, требуется юридическая точность.

#Инвестиции в недвижимость #Юридический справочник

Расторжение договора купли-продажи по инициативе покупателя

Расторжение договора купли-продажи по инициативе покупателя: условия, образец заявления(претензии)

Расторжение названного договора может инициироваться покупателем в таких ситуациях:

  • продавец допускал существенные отступления от условий соглашения со своей стороны (подп. 1 п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ);
  • обстоятельства, на которые продавец и покупатель полагались при подписании договора, в значительной мере изменились (п. 1 ст. 451 ГК РФ).

Если в перечисленных выше обстоятельствах сторонам не удалось избежать спора, то его разрешение передается в суд.

Кроме того, соглашением или законом может быть регламентировано право соответствующей стороны на односторонний отказ от обязательства (ст. 450.1 ГК РФ). Об этом более подробно далее.

В некоторых ситуациях претензионный порядок урегулирования возникшего из договора купли-продажи спора обязателен.

Например, спор, возникший из гражданских правоотношений, подлежит передаче для разрешения в арбитражный суд (п. 5 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Такое заявление (или претензию) можно составить по предлагаемому нами образцу по ссылке: Заявление о расторжении договора — образец.

Расторжение договора купли-продажи: образец соглашения

Расторжение договора по общему принципу должно быть оформлено таким же образом, как и основная сделка (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Нередко сделки по купле-продаже с участием физлиц происходят в устной форме, соответственно, и расторжение может быть произведено аналогичным образом (в дополнение к данной информации рекомендуем ознакомиться со статьей Какие сделки могут заключаться в устной форме?).

При наличии общего решения сторон завершить договорные правоотношения рекомендуется оформить его специальным соглашением к основному договору.

Названное соглашение может быть составлено, например, по шаблону, размещенному по ссылке: Соглашение о расторжении договора купли-продажи — образец.

Требование или уведомление о расторжении договора купли-продажи: образец

Расторжение соглашения по инициативе его участника надлежит различать с односторонним отказом от его исполнения. Во втором случае правоотношения прекращаются с даты получения другой стороной извещения/требования (наименование документа в данном случае непринципиально) об отказе от обязательства (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ).

Правомочие стороны отказаться в описанном порядке от договора должно быть закреплено либо договором, либо на законодательном уровне (например, в случае выявления в товаре неоговоренных продавцом дефектов покупатель, согласно абз. 6 п. 1 ст. 18 закона «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 № 2300-I, вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи).

Итак, расторгнуть договор по предложению покупателя можно и без судебного участия, закрепив общее решение сторон специальным документом или в устной форме. Однако если продавцу и покупателю не удалось прийти к общему решению, спор переносится в суд. Кроме того, если законом или договором регламентировано право участника на односторонний отказ от договора, то расторжение производится в уведомительном порядке.

PRO новостройку +7 (499) 450-27-46 (Москва)

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

Можно ли и как расторгнуть договор купли-продажи квартиры: 5 правил

Иногда случается так, что сделка уже совершена. Но необходимо отказаться от неё, по личным или юридическим причинам. Проблем не должно возникнуть, если первоначальный договор оформлен грамотно.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46 . Это быстро и бесплатно !

Общая характеристика договора купли-продажи квартиры

Когда договор расторгают, его действие прекращается полностью. Любые правовые отношения между сторонами заканчиваются. Но для отмены сделки недостаточно проявления воли одной из сторон.

Вопрос решается судебным порядком, либо при получении согласии второй стороны. Договор расторгается в той же форме, в которой он заключался изначально. Это значит, что всё делается письменно.

Довольно редко встречаются ситуации, когда обе стороны согласны расторгнуть соглашение. Ни одна из них не может требовать возвращения обязательств или того, что уже было выполнено, отдано, исполнено.

Однако связь между участниками сделки будет разорвана. Исключение – ситуации, когда в самом соглашении предусмотрен другой порядок.

Когда возможна отмена сделки

Условия, на которых договора расторгаются или изменяются, подробно описаны в статье 450 Гражданского Кодекса России. Это касается не только покупки или продажи недвижимости, но и совершения других сделок.

Действие соглашения обычно прекращается, если одна из сторон допустила серьёзное нарушение требований второй. Есть и другие случаи, предусмотренные законодательно.

Серьёзное нарушение – это такое действие, в результате которого вторая сторона получает серьёзный ущерб. К таким нарушениям обычно относят:

  1. Отказ из выселения из квартиры, снятия с регистрационного учёта. Обычно такие нарушения допускают сами продавцы.
  2. Отказ вносить плату. Например, когда договор уже подписан, прошёл процедуру госрегистрации. Но продавец так и не получил своего вознаграждения.

Как признать договор купли-продажи недвижимости недействительным

Сделка потеряет свою юридическую силу при выполнении следующих условий.

  • Она была мнимой или притворной. Правда, потребуется предъявить серьёзные доказательства.
  • Гражданина принудили подписать документы, угрозами, введением в заблуждение и другими подобными способами.
  • Договор составлен с участием несовершеннолетнего, но официальный представитель отсутствовал.
  • Договор подписан с гражданином, которого официально признали недееспособным.
  • Тело договора оформлено с нарушениями текущего законодательства. Или конкретных актуальных нормативных актов.

Пример соглашения о расторжении договора купли-продажи.

По обоюдному согласию

Согласие сторон или судебное решение – самые серьёзные основания, по которым может быть расторгнут подобный вид договоров. Именно обоюдное согласие становится наиболее выгодным вариантом для каждой из сторон. Но на практике таких соглашений достичь удаётся редко.

Обратная процедура сделки – оптимальное решение, если согласия удалось-таки достичь. Для этого стороны просто меняются местами. И заключают новый договор. Просто покупатель играет роль продавца, и наоборот. Затем передают друг другу денежные средства вместе с правами на собственность.

Но у процедуры есть тонкости юридического характера. Компенсация расходов, которые уже были понесены, не предполагается. Если продавец уже получил аванс, то у покупателей нет шансов забрать его обратно. Даже в судебном порядке. Лучше заранее прописать данный пункт, составляя первоначальный договор.

Если согласия нет

Если сделка уже состоялась, то без веских оснований расторгнуть её будет практически невозможно. Иски о подобных расторжениях принимаются лишь в двух ситуациях:

  1. Возникновение непредвиденных обстоятельств.
  2. Одна из сторон нарушает условия договора.

Обременения на объекте недвижимости вместе с отказом от внесения платы – наиболее частые проблемы, с которыми сталкиваются на практике. Во втором случае инициатором расторжения выступает продавец. Он вправе предъявить такое требование, если не получил полную сумму, хотя регистрация сделки прошла успешно.

Доказательной базой станут бумаги, подтверждающие передачу денежной суммы.

Действия продавца зависят от каждой конкретной ситуации. Можно потребовать не только само расторжение, но и принудительное взыскание необходимой суммы. В первом случае сделка получит статус ничтожной.

Продавец возвращает свою недвижимость вместе с правами на неё. В другой ситуации взыскивают сумму в полном размере, к ней добавляют неустойку, возникшую из-за нарушения условий, указанных в договоре.

Покупатели тоже могут обнаружить неожиданные «недостатки». Например, жильцов, которые ещё не выписались. Или собственников, которые пребывали в длительной командировке, отпуске. Или проходили военную службу.

В таких ситуациях суды признают справедливость требований истцов. Утраченные права собственника восстанавливаются полностью. Покупатель может потребовать, чтобы сделку расторгли.

Читайте так же:  Подстрекательство несовершеннолетних к совершению преступления

Расторжение после регистрации: инструкция и образец документа

Стороны в любом случае сначала должны решить всё мирным путём. По крайней мере, попытаться это сделать при возникновении спорных ситуаций. Это и называется досудебным порядком урегулирования.

Если одна из сторон решает расторгнуть договор, то второй надо отправить письменное уведомление. С обязательным указанием срока, за который получатель должен дать ответ. Обычно указывают время максимум до месяца.

Инициатор может подавать исковое заявление в суд, если ответ отсутствует, либо он отрицательный.

Есть следующий набор нюансов, которые учитываются при обращении в суд.

  • Можно указать в иске возмещение морального вреда или компенсацию убытков, если обстоятельства позволяют.
  • Главное правило – чёткое указание требований. Они должны касаться расторжения договора, а так же возврата в первоначальное состояние того, что уже было исполнено по сделке.
  • Заявитель отдельно пишет о том, что пытался использовать мирный путь для решения вопроса. Для доказательства прикладывают само уведомление второй стороны вместе с отказом в письменной форме. Если он был получен.

Образец соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры можно скачать здесь.

Образец соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры.

О негативных последствиях для каждой из сторон

Уже говорилось о невозможности компенсировать расходы, которые возникли ранее. Иногда возникают ситуации, когда покупатели уже отдали необходимую сумму, но саму недвижимость так и не получили. Тогда у покупателей, опять же, есть право расторгать договор в одностороннем порядке.

Но даже в таких ситуациях продавцы не обязаны возвращать уже потраченное. Ведь одна сторона выполнила свои обязательства до того, как договор был расторгнут.

Из-за этого покупатели выигрывают дело, но остаются без жилья и без денег. Потому и рекомендуется при составлении договора прописать пункт, согласно которому хотя бы денежные средства возвращаются, если договор расторгается.

Главное – предусмотреть все возможные ситуации при первоначальном заключении договоров. В частности, прописывать обязанности первой и второй стороны по возвращению необходимой суммы, либо самого имущества. На случай, если возникают проблемы.

В каких случаях договор не расторгают

Если документ прошёл регистрацию, и условия соблюдены сторонами – расторжение невозможно. Например, заключается договор на квартиру.

Покупатель уже перевёл денежные средства, после чего ни у кого из участников не возникло претензий. Спустя месяц проходит регистрация. Права собственности переходят от одного человека к другому. После этого договор расторгать нельзя.

Даже через суд обратного хода нет, если никаких нарушений не выявлено. Придётся заново заключать договор, если стороны планируют провести всё снова. Этого нельзя делать в одностороннем порядке.

Инструкция по расторжению до регистрации

До регистрации порядок будет таким.

  • Если стороны согласны, они просто подписывают соглашение о расторжении сделки. Это единственно необходимое действие.

Если возникла неуплата

Неуплата по договору – существенное нарушение условий сделки. В этом случае продавец имеет право обратиться в суд в одностороннем порядке. Но только в том случае, если в самом соглашении прописано соответствующее правило.

Тогда судебные органы встают на сторону обратившегося. Надо составить исковое заявление с указанием самого требования, ссылками на законодательные нормы.

О заявлении на расторжение

Необходимо собрать пакет документов, прежде чем подавать такие заявления. В пакете должны быть:

  • Доказательства попыток досудебного регулирования.
  • Справка о том, что денежные средства были переданы.
  • Договор купли-продажи, оформленный копией.
  • Подтверждение законного права собственности.
  • Справку об оплате госпошлины.
  • Копия искового заявления.

Вначале пишется, кому и от кого направлен документ. Нужны контактные данные, телефоны и адреса. Далее идёт описание сути самих претензий. Остаётся поставить только дату вместе с росписью и ФИО составителя.

О гарантиях безопасности и сроках

На законодательном уровне предусмотрена возможность дополнительной фиксации факта передачи недвижимости от одной стороны к другой.

Для этого и составляются специальные передаточные акты. Конкретных сроков для самой передачи законодательство не устанавливает. Написано лишь «в разумные сроки».

Потому стороны должны сами указать, за какое время недвижимость с правами на неё должна перейти от одного человека к другому. Важна возможность принудительного расторжения согласия, с компенсацией выплаченных средств.

Исковые заявления на расторжение договора можно подавать не больше, чем через три года после того, как документ оформлен.

Что делать сторонам, чтобы обезопасить себя

Действия для покупателя должны быть такими.

Как уже говорилось, сроки передачи недвижимости должны быть максимально чётко указаны в договоре. Чем точнее эти сроки – тем лучше. Важно, чтобы правильной была и стоимость квартиры.

Риелторы часто предлагают её занижение, ведь такой шаг позволяет уклониться от уплаты налогов. Но для покупателей подобная экономия может стать невыгодной. Продавец легко вернёт указанную сумму, если дело дойдёт до расторжения.

Что должны делать сами продавцы

Им важен перечень ситуаций, когда появляется само право на расторжение. Основными причинами служат отказы покупателей от перечисления сумм, указанных в договоре. Не меньше внимания рекомендуется уделить времени фактического перечисления средств.

Хорошо, если эта передача состоится не после завершения регистрации, а тот же день, когда проводится процедура. Тогда и продавцы получают большую защиту.

Заключение и дополнительные советы

Ответ на вопрос о том, можно ли расторгнуть соглашение о покупке, будет утвердительным. Но, только в том случае, если основания будут достаточно серьёзными.

Лучше приглашать профессиональных юристов не только при первоначальном оформлении договора, но и в случае возникновения конфликтных ситуаций. Они помогут сократить время и силы.

Продавцы не могут требовать отмены договора просто потому, что они передумали, хотя покупатели, со своей стороны, никаких нарушений не допустили. Даже если нарушение есть, оно должно быть существенным, чтобы стать основанием для расторжения. Лучше стараться делать так, чтобы заранее предотвратить негативные последствия.

Главное – следовать действующим законодательным нормам в соответствующей сфере. Специалисты советуют расторгать договоры до регистрации, если это действительно необходимо. Такая процедура будет проще, и обходится дешевле. Но наличие чётких и аргументированных доводов обязательно всегда.

Видео (кликните для воспроизведения).

О том, как происходит одностороннее расторжение договора купли-продажи квартиры вы узнаете из этого видео:

Источники


  1. Пепеляев, С. Г. Компенсация расходов на правовую помощь в арбитражных судах / С.Г. Пепеляев. — М.: Альпина Паблишер, 2012. — 186 c.

  2. Жилинский, С.Э. Предпринимательское право (правовая основа предпринимательской деятельности): Учебник; М.: Норма; Издание 4-е, испр. и доп., 2012. — 912 c.

  3. Сомов, В.П. Латинско-русский юридический словарь: моногр. / В.П. Сомов. — М.: ГИТИС, 2014. — 104 c.
  4. Гамзатов, М.Г. Английские юридические пословицы, поговорки, фразеологизмы и их русские соответствия; СПб: Филологический факультет СПбГУ, 2011. — 142 c.
  5. Василенко, А. И. Теория государства и права / А.И. Василенко, М.В. Максимов, Н.М. Чистяков. — М.: Книжный мир, 2007. — 384 c.
  6. Односторонний отказ от договора купли продажи недвижимости
    Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here